Şu Anda Konuta Yatırım Yapılır mı?

Dünya Gazetesi'nden Alaattin Aktaş bugünkü yazısında, günümüz koşullarında konuta yatırımın artıları eksileri konusunda yatırımcılara yön verecek görüşlere yer veriyor.

Fİyatı yılda yüzde 10 dolayında artan, geri dönüş sürelerinin 20 yılın üzerine çıktığı konuta para bağlamak rasyonel bir davranış mı?

Fİyatı yılda yüzde 10 dolayında artan, geri dönüş sürelerinin 20 yılın üzerine çıktığı konuta para bağlamak rasyonel bir davranış mı?

Bu köşede 31 Temmuz’da yer alan yazımızda konut satın almanın iyi bir yatırım olup olmadığını irdelemeye çalıştık. Yazımızda, Geri dönüş süresi İstanbul için 26 yıl, Ankara için 25 yıl, İzmir için 24 yıl olarak hesaplandığını açıklamıştık.

Oturmak için almak başka

Öncelikle temel bir ayrıntıya vurgu yapmak gerekiyor. Biz konut satın almanın gerekli olup olmadığını irdelerken, “yatırım amaçlı alımları” kastediyoruz.

Yoksa kirada oturuyorsunuz, elinizde bir miktar paranız var, kredi kullanma olanağına da sahipsiniz; elinizdeki paraya kredi ekleyip, kira öder gibi kredi taksiti ödemek suretiyle konut alıyorsunuz. Bu klasik anlamda yatırım amaçlı bir alım değil, bir ihtiyacın giderilmesi.

Gelelim yatırım amaçlı konut alımına... Burada iki amaç söz konusudur. Bunlardan biri konutun zaman içinde prim yapacağı varsayımıdır, diğeri ise bu konuttan elde edilecek gelirdir.

Konutta geri dönüş süresi dile getirilirken konutun alındığı tarihteki fiyat ve aynı tarihteki yıllık kira getirisinden söz edilmektedir. Yani o anın fotoğrafı çekilmektedir.

31 Temmuz’daki yazımızda verdiğimiz örnekte 500 bin liraya alınan bir konut aylık 2 bin lira kira getirse, yılda 24 bin lira kira geliri söz konusu olur ve bu konutun geri dönüş süresi yaklaşık 21 yıldır (500 bin/24 bin) demiştik. Aslında bu konut ayda 2 bin lira kira getirdiğinde yıllık net getiri 24 bin liraya da ulaşmaz. Yaklaşık bir aylık kira bedeli kiradan oluşan gelirden dolayı vergiye gider, yarım kira kadar bir tutar da emlak vergisine. Bir yarım kirayı da konutun sabit masraflarına düşün, elde kalır net 20 bin lira kadar bir kira. Buna göre de geri dönüş süresi 25 yıla çıkar.

Konut alarak bir yatırım yapacak, örnekte olduğu gibi 500 bin liranızı bağlayacaksınız ve bu 500 bin lira size ancak çeyrek yüzyılda dönecek. Buna mantıklı bir yatırım denilebilir mi?

Dedik ya 500 bin liralık yatırımın kaç yılda geri döndüğü, alımın yapıldığı tarihteki anın fotoğrafıdır. Zaman içinde bu konut değer kazanmaz mı, tabii ki kazanır. O zaman hesap tümüyle değişir. Bunu 31 Temmuz’da da vurguladık zaten.

500 bin liraya aldığınız konut hızla değerlenir ve bir yıl sonra 600 bin liraya satılabilir duruma gelirse ve siz de satarsanız, bu bir yılda net 20 bin lira da kira geliri elde ederseniz, bu bir yıllık dönemdeki enflasyon da yüzde 15 ise, reel olarak ciddi bir kazanç sağlamışsınız demektir. 500 bin liranız bir yıl sonra yüzde 24 artışla 620 bine çıkar, enflasyonun çok üstünde kazanç sağlamış olursunuz.

Ama ya konutunuzun fiyatı enflasyon kadar bile artmazsa... 500 bin liraya aldığınız konutun fiyatı bir yıl sonra çeşitli nedenlerle hadi yerinde saymasın da, örneğin yüzde 10 artsın ve 550 bin liraya çıksın. Kiradan da 20 bin lira geldi, toplam varlık 570 bin lira. Enflasyon yüzde 15, yani 500 bin liralık varlığınızın 575 bin liraya ulaşması gerekiyor ki enflasyona yenik düşmeyin. Başa baş durumda bile değilsiniz.

İçinde bulunduğumuz dönemdeki koşullar bu örneğe çok benzemiyor mu?

Konut fiyatları, konutun bulunduğu konuma göre, yeni olup olmamasına göre, kalitesine göre değişmekle birlikte yüzde 10 dolayında ancak artıyor. Bu ortalama bir oran, daha düşük oranlar da var, daha yüksek oranlar da.

Peki fiyatı yılda yüzde 10 dolayında artış gösteren konuta para bağlamak rasyonel bir davranış mı? Bu sorunun yanıtını verebilmek için diğer yatırım olanaklarına bakmak gerek.

YATIRIM KONUT KONUT YATIRIMI KONUTA YATIRIM KARLI MI DÜNYA GAZETESİ ALAATTİN AKTAŞ KİRA GELİRİ GERİ DÖNÜŞ SÜRESİ