Konut Sektöründe Balon Var mı?

Türkiye İstatistik Kurumu'nun son verilerine göre konut satışları Nisan ayında geçen yılın aynı ayına göre yüzde 9,9 oranında azaldı. Yılın ilk çeyreğinde, geçen yılın aynı dönemine göre yaklaşık yüzde 6,72 oranında bir azalma kaydedildi.

Gayrimenkul ve Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Derneği'nin (GYODER) Türk Ekonomi Bankası (TEB) ile hazırladığı Türkiye Gayrimenkul Sektörü 2018 1. Çeyrek Raporu'nda gayrimenkul veri şirketi REIDIN'ın son araştırmasına yer veriliyor.

REIDIN'ın hesapladığı Konut Satın Alma Gücü Endeksi Türkiye ortalaması, 2018 yılının ilk çeyreğinde bir önceki çeyreğe göre yüzde 3,48 oranında azaldı, bir önceki yılın aynı çeyreğine göre ise yüzde 6,23 arttı.

Konut Satın Alma Gücü Endeksi: Türkiye'nin 81 şehrinde yaşayan ortalama gelire sahip bir ailenin, 120 ay vadeli konut kredisi kullanarak konut sahibi olup olamayacağını ölçen önemli bir ekonomik gösterge.

Bu verilerin de gösterdiği şekilde konut sektörünün yavaşlamaması amacıyla hükümet tarafından çok sayıda teşvik uygulamaya kondu.

Bunların başında KDV ve tapu harcı oranında indirime gidilmesi yer alıyor. Konut sektörü, faiz oranından en çok etkilenen sektörlerin başında geliyor. Bu yüzden çok sayıda banka konut faizinde indirime gittiklerini açıkladı. Ancak bu da bankacılık sektörünü sıkıntıya sokar mı sorusunu ortaya çıkarıyor.

GYODER'in Gayrimenkul Sektörü 2018 1. Çeyrek Raporu'na göre 2017 yılı sonunda konut kredisi hacmi 191,4 milyar TL'ye ulaştı. Takipteki kredilerin miktarının toplam konut kredileri içindeki payı ise çok yüksek değil: 2018 yılı Mart ayı itibarıyla yüzde 0,41 olarak gerçekleşti.

Konut satışlarında ve reel fiyatlarda düşüş olması ise her zaman olduğu gibi akıllara "Konut sektöründe bir balon var mı?" sorusunu akıllara getiriyor.

Emlak uzmanı yazar Tebernüş Kireçci, "Hayır" yanıtını veriyor:

"Türkiye ve İstanbul'da konut balonundan bahsetmek pek doğru olmaz. Kimi zaman bazı kentlerde veya lokasyonlarda baloncuklar oluşuyor. Bu baloncuklar dolayısı ile lokasyonda fiyatlar gerilediğinde bu bir 'balon patlaması' olarak algılanıyor.

"Bağdat Caddesi, Ataköy veya Ataşehir gibi lokasyonlarda fiyatlar matematiğe aykırıydı. Yani kira çarpanına göre yüksekti. Bunların düzeltmesi geldi." Ancak Kireçci'ye göre konut sektöründe iki sorun var. Biri büyük şehirlerdeki arz fazlası diğeri de sektör şirketlerindeki yüksek borçluluk oranı:

"Konut sektöründeki sıkıntı İstanbul, Ankara ve İzmir gibi büyük şehirlerdeki arz fazlası. Bu arz fazlası dolayısı ile fiyatlar eskisi gibi artmıyor. Ayrıca para ve sermaye piyasalarının getirisinin yüksek olması da yatırımcıyı konut yatırımından kaçırıyor.

"İstanbul'da bu arz fazlasının erimesi birkaç yılı alır. Ankara için de aynı süreyi verebiliriz. İzmir'de arz fazlası daha az. Birçok Anadolu kentinde bu yıldan başlayarak arz açığı oluştu.

"Sektördeki ikinci büyük sorun ise özellikle sektörün en büyük 20 şirketinin yüksek borçluluk oranı. Ayrıca bu borçların önemli bir kısmı döviz cinsinden."

Gayrimenkul Değerleme Uzmanı Ahmet Büyükduman ise konut sektörünü diğer varlıklardan ve yatırım araçlarından ayrı değerlendirmemek gerektiğini vurguluyor.

Büyükduman, "Konut piyasasında fiyat balonu olduğundan söz edebilmek için konut fiyatlarının diğer varlık fiyatlarından ciddi bir şekilde ayrışmış olması gerekmektedir" açıklamasında bulunuyor.

"Ekonomik koşullar ne olursa olsun konut bir temel ihtiyaçtır ve hane oluşumu devam ettikçe konuta yönelik talep azalmayacaktır. Lüks segment dışında orta ve alt kesimlere yönelik konut piyasasında ciddi bir stok olmadığını düşünüyorum. Mevcut stokların da altı ay veya bir yıl içinde eriyeceğini tahmin ediyorum."

Büyükduman konut sektörüne getirilen teşviklerin ve faiz indiriminin bu stokların eritilmesinde etkili olacağını ancak bunun uzun soluklu olmayacağını söylüyor.

Tebernüş Kireçci ise bu teşviklerin konut sektöründeki yapısal sorunları çözmeyeceği görüşünde:

"Arz fazlası dolayı ile şirketler planladıkları fiyattan satamıyor. Maliyetleri göz önüne alırsak zararına sattıklarını söylersek abartmış olmayız. Faiz oranları için de aynısı geçerli. Bankalar kullandırılan konut kredilerinden zarar ediyor."

Büyükduman da Kireçci de konut fiyatlarının makul düzeylerde seyrettiğini vurguluyor.

inşaat sektörü konut sektörü