EVİNİZİ GAYRİMENKUL DANIŞMANI OLMADAN KİRAYA VERMENİN TEHLİKELERİ

Gayrimenkulünü hiç bir profesyonel yardım almadan kiralamaya çalışan sevgili dostlar;
İşi Uzmanlarına bırakın!

Bir gayrimenkulün kiralanmasının gazeteye ilan vererek, balkona branda asarak, internette yayınlayarak, eş’e dost’a haber salarak yapılamayacağını hepimiz biliyoruz. En azından bu konuda acı tecrübeleri olan birçok yakınımız, dostumuz var. Demek istediğim bu şekilde kiralama yapılamaz değil, “herkes gayrimenkul yatırımcısı aracılığıyla mı gayrimenkulünü kiralıyor yani?” diyebilirsiniz. Tabii ki de değil ancak kendi imkanlarınız ile kiraya vermek bu kadar basit olsaydı sanırım bu meslek olmazdı.

İnanıyorum ki kendinize göre haklı sebepleriniz var, hatta bazıları şöyle;

  • kiracıların hizmet bedeli vermeye yanaşmadıklarını,
  • kira, depozito derken birde hizmet bedelinin onlara ağır geldiğini,
  • zaten kiracı bulmakta sıkıntı yaşadığınızı,dile getiriyorsunuz.

Konunuzda haklı olabilirsiniz, Peki şu sorulara dürüstçe yanıt vermeye ne dersiniz?

  • Çevrenizde kirasını alamayan kaç tanıdığınız var?
  • Çevrenizde kiracısının elektrik, su ve aidat borcunu ödemek zorunda kalan kaç kişi var?
  • Yapmış olduğu yanlış kontrat tan dolayı hiç bir hak iddia edemeyen yakınlarınız var mı peki?
  • Kira hukuku konusunda bilgili kaç gayrimenkul sahibi var?
  • Kiracısı yüzünden mahkemelik olup sinirleri bozulan kaç kişi tanıyorsunuz?
  • Yıllarca kirasını alamayan mal sahipleri tanıyor musunuz?

Bu soruları kendinize de sorabilirsiniz. Dürüst olacağınızı biliyorum.

Bırakın bu işi uzmanları sizin için yapsın sizde keyfini sürün, tabi bu arada işin uzmanları diyerek bu konuda eğitimin almış, bu sektöre kendini adamış, teknolojiyi takip eden, gayrimenkul hukukundan anlayan, sistemi olan, kurum ve kişilerden bahsediyorum.

GAYRİMENKUL DANIŞMANINIZI DOĞRU SEÇİN

Türkiye’de yatırım araçları içinde çoğu zaman rakipsiz olarak önde gelen araç gayrimenkuldür. Getirisi bu derece yüksek olan, ama bir o kadar da yüksek miktarda tasarrufun yönlendirildiği gayrimenkulde doğru yatırımı gerçekleştirmek de büyük önem taşır. Yanlış bir yönlendirme ile sahip olacağınız gayrimenkulün üstünüze yükleyeceği risk ve zararı çoğu zaman telafi etmek mümkün olmaz. Gayrimenkul yatırımınızı gerçekleştirirken gayrimenkul danışmanınızı en doğru kriterler içinde seçmek sizi yüklü zararlardan kurtaracaktır.Gayrimenkul danışmanınızı seçerken dikkat etmeniz gereken pek çok husus bulunuyor. Bunları gayrimenkul danışmanınızın eğitim seviyesi ve sektörel birikimi, teknik altyapısı ve alım-satım sonrası hizmet kalitesi şeklinde üç başlık altında toplayabiliriz.

Sektörel birikimin vazgeçilmez değeriTürkiye’de gayrimenkul alanındaki hukuki yapı çok zayıf. Gayrimenkul yatırımlarında tasarruf sahipleri, kendilerini bir anda tahmin edilemeyecek sorunların içinde bulabiliyorlar. Bu nedenle, gayrimenkul sektöründe yatırım gerçekleştirirken öncelikle dikkat edilmesi gereken husus, bu alandaki yasal kargaşadan sıyrılmanızı sağlayacak şekilde, gayrimenkul alanındaki yasalara ve mevzuata hakim bir danışman bulmanızdır. Gayrimenkul alım-satımında halk arasında emlakçı olarak adlandırılan gayrimenkul danışmanınızın hukuki birikimini ölçmenizde yarar var. Hukuk alanındaki sorularda sizi tatmin etmeyen cevaplar veren bir danışmanla çalışmanız, sonradan tapuda, belediyede yeni sıkıntıları gündeme getirebilir. Gayrimenkul danışmanlığı faaliyetine yeni başlamış olan şahıslar ve kurumlar çok başarılı çalışmalar sergileseler de, bu alanda tecrübenin de büyük bir önem arzettiğini unutmamak gerekir.

Gayrimenkul sektöründe henüz gayrimenkul danışmanlarının faaliyetlerini organize eden çağdaş bir yasa mevcut değil.Halen gayrimenkul danışmanlarının kurumsal yapıyı oluşturmak konusunda çalışmaları var. Sektör çalışanları yeminli mali müşavirlik benzeri bir kurumsal yapının oluşturulmasına, gayrimenkul alanında danışmanlık izni almanın belirli koşullara bağlanmasına, sektörde bir eğitim hamlesinin başlatılmasına ve diplomalı gayrimenkul danışmanı kadrolarının oluşturulmasına çalışıyorlar. Bu konuda, Colliers International’ın başlatmış olduğu ticari ahlakla ilgili etik değerleri belirleme çalışması ve sektörü bu etik değerler altında toplama mücadelesi söz konusu. Bunun dışında,Gayrimenkul Derneklerii’nin uzun bir mücadeleden sonra Milli Eğitim Bakanlığı    onaylı olarak başlatmış olduğu Gayrimenkul Danışmanlığı Eğitim Programları, sektörün nitelikli ve etkin elemanlara kavuşma olanaklarını hızlandırmıştır. Sektörde verilen hizmetin dejenere olmaktan kurtulması bu faaliyetlerin başarıya ulaşmasına bağlı.

Ve Üniversitelerde lisans ve önlisans olarak açılan Emlak Ve Emlak Yönetimi bölümü Türkiyeye Bu Sektörde ivme kazandırmıştır.

Tüm bu bilgilerin ışığı altında, sektörde belirli bir süre çalışmış ve mesleki birikim ve tecrübeye ulaşmış gayrimenkul danışmanı ile çalışmayı tercih etmek büyük yarar getirecektir. Bu konuda yasal prosedürün zayıflığı müşteri ile gayrimenkul danışmanı arasında bir güven ortamının oluşmasını gerekli kılmaktadır. Bu durumda, gayrimenkulle ilgili   olarak soracağınız sorulara verilen tatminkar cevaplar danışmanınızı seçmede size yardımcı olacaktır. Cevaplarını  iyi bildiğiniz sorulara verilecek muallak cevaplar ise size doğal olarak o danışmanla çalışmamanız sinyalini verecektir. Ayrıca, çevrenizden alacağınız olumlu tavsiyeler doğrultusunda hareket etmek halen geçerli olan bir yöntemdir.

Gayrimenkul danışmanınızı seçerken öncelikle, ne aradığınızı iyi belirlemelisiniz. Aksi taktirde, kararlı bir tutum içerisinde olmamanız sizi seçiminizi yaparken zorlayacaktır. Bu nedenle, en çok dikkat etmeniz gereken husus, ilgi gösterdiğiniz gayrimenkul türünde spesifikleşmiş bir gayrimenkul danışmanı bulmaktır. Arsa işinde uzmanlaşmış bir gayrimenkul danışmanına villa için başvurmak nasıl yanlış bir tercih olacaksa, güveninizi kazanmış bir gayrimenkul danışmanına kendisine yabancı bir bölge için başvurmak da o derece yanlıştır. Öncelikle   aradığınız türü iyi belirleyip, bu konuda portföyü zengin olan bir danışmana yönelmelisiniz. Eğer bir bölgeye odaklanmışsanız, o bölgede sosyal ilişkileri güçlü olan ve iyi tanınan bir gayrimenkul danışmanı ile çalışmayı tercih etmelisiniz. Bu sayede, danışmanınız size yeni olanak kapıları açabilir. Gayrimenkul danışmanlarının kültür birikimi de önemlidir.

Güçlü teknik altyapıGünümüzde medya ile iyi ilişkiler içinde olan gayrimenkul danışmanları daha etkin hizmet verebilmektedir. Gazete  ilanlarından internet’e kadar çok geniş bir medya yelpazesini kullanarak gayrimenkulü tanıtabilen bir danışmanın sağladığı avantajlar yüksek olacaktır. Ayrıca, bilgisayar ortamında çalışan, ilgilendiğiniz bölge ile ilgili ayrıntılı rakamlara ve bilgilere sahip, sizi ilk etapta çeşitli broşür ve resimli kataloglarla bilgilendirebilen gayrimenkul danışmanlarına    ağırlık vermek yerinde olacaktır.

Gayrimenkul danışmanınızın çalıştırdığı kadronun sayısı ve nitelikleri, sunulan hizmet kalitesi, güleryüzlülük ve sıcak ilgi, güven unsurunun çok büyük bir önem taşıdığı bu sektörde, tercihinizi kolaylaştıracaktır.Bu önemli ayrıntıların yanı sıra, çeşitli danışmanlarla yapılacak ilk temasta, önce maille gayrimenkulle ilgili ilk bilgilerin toplanması ve bu bilgilerin ışığı altında seçim yapıldıktan sonra müşterinin daha bilinçli olarak hareket etmesi de tavsiye ediliyor.

Satış sonrası hizmete dikkatTürkiye’de gayrimenkulde en çok ihmal edilen konulardan birisi alım ve satım sonrası hizmettir. Bu konuda, müşterilere de önemli sorumluluklar düşmektedir. Yatırım sonrası karşılaşılan sorunlar gayrimenkul danışmanına iletilmeli, konuya gösterdiği hassasiyet ve çaba en azından bir sonraki yatırım için sağlıklı bir ipucu olarak değerlendirilmelidir. Sektörün pek çok dürüst ve etkin gayrimenkul danışmanı, bugünkü gayrimenkul alıcısının yarınki satıcı olduğunun idrakine varmıştır.

GAYRİMENKUL KİRALARKEN DİKKATLİ OLUN

Türkiye’de gayrimenkul üretiminin talebin ihtiyaçlarına cevap vermeyecek ölçüde düşük kaldığı bir ülke. Son 20 yıldır kronik enflasyonun pençesindeki ekonomide, halkın satın alma gücünde görülen dalgalanmalar, gayrimenkul sektörüne yönelik potansiyel talep büyüklüğünü olumsuz yönde etkiliyor. Peki, gayrimenkul kiralamak istediğinizde nelere dikkat etmeniz gerekiyor.

  1. Gerçek mal sahibini araştırın
    Öncelikle bir gayrimenkulü kiralamaya karar verdiğinizde, kira sözleşmesini imzalayacak olan kişinin gerçekten evin sahibi olup olmadığını kontrol etmeniz gerekiyor. Bunu, tapu kayıtlarını inceleyerek tespit etmek mümkün. Ancak, son zamanlarda gayrimenkul işlemlerinde vekil kullanma moda haline geldiğine göre, yine sözleşmeyi imzalayacak kişinin mal sahibinin yasal vekili olup olmadığını çok iyi araştırmanız gerekiyor. Ayrıca, tapu incelemesinde gayrimenkulün birden fazla sahibi söz konusu   ise, mal sahibi olarak karşınızda bulunan kişinin diğer taraf ve tarafları da temsil edip etmediğini, bu kiralama işlemini diğer sahiplerin de onaylayıp  onaylamadığını iyice araştırmakta yarar var.Böyle durumlarda mutlaka tapu fotokopisini ve vekil tayin edilmişler için ise noter tasdikli vekaletin orijinalinin görülmesini tavsiye ediliyor. Çünkü, vekaletin fotokopi örneklerinde bazı sahtekarlıklar yapılabiliyor.
  2. Kiralayacağınız gayrimenkul ile kontratı yapılan aynı mı? 
    Gayrimenkulü kiralayacak mal sahibinin medeni kanuna göre ehil olmasının teyid edilmesinin yanı sıra kiralanan yer ile görülen yerin aynı olduğunun mutlaka teyid edilmesigerekiyor. Bu konuda da yine bazı sahtekarlıklar yapılabiliyor. Bu nedenle, yine tapu kayıtlarına bakarak, kiralayacağınız gayrimenkulün kapı numarası ve adresi ile sözleşmedeki kapı numarası ve adresinin uyuştuğunu tespit etmekte büyük yarar var.
  3. Kapıcı ile küçük bir söyleşi
    Apartmanın hidroforu, su deposunun hacmi, evin ısınma probleminin olup olmadığı ve her şeyden önemlisi yakıt ve genel giderler için aylık olarak ödenen meblağların ne tuttuğu konusunda yeterince bilgi alınıp ve mümkünse bu bilgileri bir de apartmanın yöneticisi ile konuşup teyid etmek gereklidir. Eğer, kiralanacak gayrimenkul bir site içerisindeki apartman dairesi veya villa ise site yönetimi ile ön bir görüşme yapmak yararlı olacaktır. Bir işyeri kiralama amacıyla yapılıyorsa, kapıcı ve yönetici ile yapılacak bu tür bir söyleşinin sonunda yapılması düşünülen iş için apartman sakinlerinden izin çıkıp çıkmayacağının, belediyeden izin alınması gerekip gerekmediğinin rahatlıkla tespit edilebilir . Bu tür bir araştırma yapmadan işyeri amacıyla yapılan kiralamalar, diğer apartman sakinlerinin itirazları çerçevesinde hüsranla bitebiliyor. Özellikle işyeri kiralanmasında yerin kat irtifakındaki statüsünün iyice araştırılmasını tavsiye edilir.
  4. Kira sözleşmesinin detayları
    Bu konuda kiracının büyük bir titizlik göstermesi lazım. Bu konuda  ciddi maduriyetler oluşmaktadır.İlk öneri, kiralanacak gayrimenkulün elektrik, su ve varsa doğalgaz sayaçlarındaki rakamların mutlaka kira akti veya sözleşmesine yazılması. Böylece, hangi rakama kadar mal sahibinin, hangi rakamdan sonra kiracının sorumlu olduğu tespit edilmiş olacak. Ayrıca, kiralanan gayrimenkulün içi iyi gezilerek, gayrimenkulün hangi koşullarda teslim edildiğinin (boya, badana ve doğramaların durumu dahil), gayrimenkul ile birlikte teslim edilecek muhteviyatın sağlam ve işler durumda olup olmadığını tespit etmek ve sözleşmeye eklemek daha sonra kiracının zor durumda kalmasını önleyecektir. Yine, kiralanacak gayrimenkul bir apartman dairesi ise apartmanın yönetim planında eğer belirlenmiş ise kiracıya ve mal sahibine düşen gider ve ödemelerinin kira sözleşmesine geçirilmesi, eğer böyle bir tespit yoksa, bir mutabakat sağlanarak, bunun kira sözleşmesine yazılmasında büyük yarar var. Eğer kiralanacak gayrimenkul için bir depozito veriliyorsa, bu depozito bedelinin mutlaka sözleşmeye yazdırılmasında ve mal sahibinin bu depozitoyu döviz cinsinden kabul etmesinin sağlanmasında yarar var.
  5. Kira sözleşmesini imzalarken…
    Sözleşmenin ayrıntılı ve hukuki açıdan sağlam olmasına dikkat etmekte yarar var. Kira sözleşmesinin noter huzurunda yapılmasının ve yapılabiliyorsa tapu kaydına bu konuyla ilgili şerh konmasının yararı çok önemli.Düzgün bir kira sözleşmesinin hazırlanmasında ciddi ve sistemli çalışan bir gayrimenkul danışmanlık firmasının da büyük önemi vardır.
  6. Kira artışının sözleşmede belirtilmesi
    İkinci yıl için uygulanacak kira artış oranının önceden tespit edilerek kontrata yazılmasının, kiracıyı mağduriyetten kurtarır. Bu konuda, eğilim İstanbul Ticaret Odası’nın özel bir endeksi iken, son yıllarda yüksek enflasyon ve Yargıtay’ın bazı birbirine zıt kararları nedeniyle, bir sonraki yıl için artış değerini tespitte ciddi bir sorun yaşanmakta. Bütün bu işlemlerden sonra kiracının, mümkünse kirayı elden vermek yerine bankaya yatırmasında, işyeri ise stopajları yatırmayı unutmamasında yarar var. Elden yollanan ve kira kontratına işletilmeyen kira bedelleri sonraları ciddi sorunlar yaratabiliyor. Bu nedenle, banka dekontunun kiracıyı koruyan bir belge olduğu unutulmamalıdır.

GAYRİMENKUL KİRALAMADA KEFİL DÖNEMİ

Günümüzde ekonomideki arz-talep dengesizliğine bağlı olarak uzun zamandır en iyi yatırım araçlarından birisi olan gayrimenkul, sahibi olan yatırımcıya belirli yükümlülükler ve külfetler de getiriyor. Eğer ev sahipleri bu gayrimenkullerini atıl tutarlarsa, apartmanın işletme projesi ve Kat Mülkiyeti Kanunu’nun işaret ettiği pek çok masrafı karşılamak zorunda kalıyorlar. Bu nedenle, konut veya dairelerin kiraya verilmek suretiyle değerlendirilmesi, mülkiyeti kullanan kiracının, daha önce ev sahibinin ödemekle yükümlü olduğu pek çok masrafı üstlenmesi ve ev sahibinin yükünün azalması demek.

Son yıllarda bazı kiracıların “kiraladıkları mecura” kimi zaman büyük zararlar vermeleri, kiracının tahliyesinde, kiraların düzenli ödenmesinde ve kira bedellerinin artırılmasında karşılaşılan sorunlar ev sahiplerini hukuki bazda yeni arayışlara yönlendirmiş gözüküyor. Bu durum da eski adıyla kira kontratosuna, yeni ismiyle taşınmaz kira sözleşmesine yeni maddelerin eklenmesi ile kiralayan ve kiracı dışında 3. bir taraf olarak kiracının kefilinin de imza atması gibi bir koşulu gündeme getirdi.

Kefaletin avantaj ve dezavantajlarıKefalet, hukuki anlamda, kira sözleşmesinin geçerli olduğu dönem boyunca, kiracının yanı sıra 3. bir kişiye sorumluluk getirmesi açısından ev sahipleri tarafından tercih edilmektedir. Birkaç yıl öncesine kadar yaygın olmayan bu uygulama, giderek daha fazla tercih ve talep edilir hale gelmiştir. Ancak, bu uygulamanın her gayrimenkul sahibi tarafından uygulanmaması, kefil aramayan ev sahiplerinin tercih edilmesi yönünde bir riski gündeme getiriyor. İkinci bir sorunlu konu ise, bürokratik işlemlerden bıkmış olan Türk toplumu için kira sözleşmesinin hazırlanması aşamasında kefil talebinin de yine bürokrasi olarak algılanması. Kefil, hangi özelliklere sahip olmalı ve bu özellikleri nasıl kanıtlamalı noktasına gelindiğinde, ortaya çıkacak bürokratik evrak talepleri yeni sorunları gündeme getirebilir. Bu nedenle, kefil konusunda ısrarlı gayrimenkul sahiplerinin, gayrimenkullerinin kiralanması sürecinde belirli bir zaman kaybını dikkate almaları gerekiyor.

Kontratsız kiralama büyük tehlikeEv sahiplerinin üzerinde titizlikle durmaları gereken konu, taşınmaz kira sözleşmesi hazırlamadan asla gayrimenkullerini kiraya vermemeleri.   Çoğunlukla kira gelirinden devletin kesmekte olduğu yüzde 25 stopajdan kurtulmak için tercih edilen bu durum, ev sahibinin mağdur olmasına yol açıyor. Bu nedenle, sözleşmede yer alan hükümler de ayrıntılı olarak hazırlanmaya başladı. Yine vergi stopajından kaçmak amacıyla ev sahibi ile kiracı arasındaki kira ödemeleri elden yapılmakta. 1999 yılında Maliye Bakanlığı’nın Yeni Vergi Yasası’na bağlı olarak denetimlerini yoğunlaştıracağı dikkate alınırsa, ev sahiplerinin vergi kaçırmaktan dolayı ağır bir ceza almamak için kira ödemelerini banka aracılığı ile yaptırmalarını önermekteyiz.

Önemli ayrıntılar…

Öncelikle kiracının 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu gereği, kiralayacağı gayrimenkulün yer aldığı apartman veya sitenin işletme projesinde öngörülmüş olan yönetim avansının ödenmesinden sorumlu olduğu ve elektrik, su, doğalgaz gibi ürünlerin kullanılmasından kaynaklanan faturaları karşılayacağı belirtilmeli. Ayrıca, kiracının yaptığı ödemeler 3’er aylık olarak fotokopileri istenerek takip edilirse, ileride gayrimenkulün boşaltılması sonrası ev sahibi olarak birtakım birikmiş faturalarla karşılaşılması riski de azaltılmış olur.

Kiracının bir kira dönemi içerisinde iki ay üst üste kirayı ödememesi durumunda, dairenin tahliyesine esas teşkil eden bir hukuki durumun doğacağı mutlaka sözleşmede vurgulanarak, kiracının bu durumu bilmesi ve buna göre titiz davranması, ayrıca böyle bir durumun gerçekleşmesi halinde hukuki prosedürün hızlandırılması açısından yararlı olacaktır.

Ev sahiplerinin dikkat etmeleri gereken en tehlikeli konu, kiralanan eve verilebilecek zararın tazmini veya geride kalabilecek ödenmemiş faturaların tahsili için alınan depozito veya teminatın, kontrat hükümleri içerisinde yer almamasıdır. Bu nedenle, ev sahibi aldığı depozito veya teminatı gösterir bir belgeyi taşınmaz kira sözleşmesi dışında bir belge olarak düzenlemelidir.

Ev sahibinin dikkat etmesi gereken bir diğer husus, ev adresinin resmi tebligat adresi olarak mutlaka belirtilmesi. Hukuki ihtilaflarda sorun yaşanmaması için  de kiracıdan en geç iki yıl sonrası için tahliye taahhütnamesi alınmalı. Tahliye taahhütnamesi alınırken, tahliye tarihinin sözleşmenin bitiminden 25 gün sonrasına olacak şekilde alınması, kiracıyı da mağdur etmez.

Ev sahibinin mağdur olmaması için dikkat etmesi gereken husus, dairenin her türlü demirbaş ve benzeri unsurlarının bir dökümünün ayrıntılı şekilde sözleşmeye ek olarak yazılması ve kiracının bu unsurları sağlam olarak aldığının mutlaka sözleşmede belirlenmesidir.

Sözleşmede yine atlanmaması gereken bir husus her yıl yapılacak zam oranının önceden belirlenmesidir. Bu konuda DİE veya İTO’nun tüketici veya geçinme endeksi artış oranları kullanılmaktadır. Bunun dışında belirli bir dolar veya mark bedeli standartlaştırıp, her kontrat başında o an kaç TL ediyorsa, onu aylık kira bedeli olarak tespit etmek yöntemi de görülmektedir.

kiralık konut kiraya verirken dikkat edilmesi gerekenler kiraya vermek emlak gündemi emlak haberleri emlak blogger